UN MARCHÉ À DEUX VITESSES POUR LES BUREAUX

Si les bureaux neufs trouvent preneur à Laval, les conditions de marché restent difficiles pour les gestionnaires des tours de bureaux existantes. Portrait de la situation avant l’arrivée d’Espace Montmorency, qui devrait considérablement changer la donne.

Le jour où il sortira de terre, Espace Montmorency, de Montoni, Fonds FTQ et Claridge, risque de créer une petite révolution dans le marché locatif à Laval. On prévoit près de 600 000 pieds carrés de bureaux à terme pour ce projet situé à la station de métro Montmorency, près de la nouvelle Place Bell.

« Le métro est arrivé à Laval en 2007. Dix ans plus tard, il n’y a aucun pied carré de bureaux autour des stations de métro, fait remarquer Raynald Gagnon, président de la société immobilière Trillion, qui a facilité, estime-t-il, la conclusion d’une centaine de transactions de bureaux depuis quatre ans. Sur la Rive-Sud, regardez tous les bureaux autour de la seule station. Pour moi, c’est évident qu’un jour, il va y avoir des bureaux autour des stations de métro de Laval. »

Ces bureaux cibleront toutefois un type d’occupants jamais vu à Laval, croit M. Gagnon. Ceux qui occuperont Espace Montmorency auront des enjeux de main-d’œuvre pour lesquels le métro représente une solution.

Historiquement, Laval attire principalement des professionnels du nord de Montréal, de Laval et de la couronne nord, se déplaçant essentiellement en voiture et désirant se garer à la porte de leur bureau.

« Les attraits de Laval sont le prix, la disponibilité du stationnement et la proximité d’un bassin significatif de résidants », corrobore Jean Laurin, président de NKF Devencore, une agence vouée à servir les locataires. Selon lui, les conditions actuelles favorisent grandement les locataires quand vient le temps de négocier le bail.

Mais la réalité, avance Raynald Gagnon, c’est que le marché lavallois fonctionne à deux vitesses. « Les défis se concentrent dans le parc de bureaux vieillissants », dit-il.

« Laval n’a pas été un marché en croissance pour nous, reconnaît Luc Sicotte, président de la société immobilière Landmark qui gère notamment le Complexe Daniel-Johnson, près du Carrefour Laval. Il a fallu conserver ce qu’on avait. Bien souvent, on s’est fait attaquer par la nouvelle construction. »

Sa riposte a consisté à investir dans ses immeubles, construits à la fin des années 80, en vue de réduire leur consommation d’énergie. « Nos immeubles sont moins jeunes, mais deviennent concurrentiels », dit-il.

À Laval, les loyers bruts, incluant les frais et les taxes, varient entre 25 et 35 $ le pied carré, indique M. Sicotte. En comparaison, le loyer d’un immeuble comparable dépasse les 40 $ au centre-ville de Montréal, la plupart du temps.

« LAVAL, C’EST DUR »

Landmark n’est pas le seul propriétaire à galérer.

« Laval, c’est dur », a laissé tomber Frédérick Corey, vice-président location bureaux pour Cominar, l’un des plus importants propriétaires de bureaux de l’île Jésus. Il participait, le 11 octobre dernier, à un panel sur le marché de bureaux à l’occasion de la Conférence sur la location immobilière au Palais des congrès de Montréal.

Cominar détient notamment Place Laval, sur le boulevard Saint-Martin, à l’est de l’autoroute 15. « Nous avons beaucoup de locaux inoccupés au complexe Place Laval, qui est éloigné de l’action », a expliqué M. Corey à son auditoire.

Autre phénomène qui n’aide pas les bailleurs, c’est que Laval subit la concurrence des nouveaux immeubles de bureaux construits le long des autoroutes 640, 15 et 13 dans la couronne nord. « Dans le segment des bureaux de 3000 à 5000 pi2 occupés par des professionnels, il y en a pas mal qui déménagent sur la Rive-Nord. Beaucoup d’associés de ces bureaux habitent dans le Nord », constate M. Gagnon, de Trillion.

VIVE LE NEUF

Tout n’est pas négatif pour les propriétaires à Laval.

« Les produits récents suscitent beaucoup d’intérêt de la part des locataires comme le 3055, Saint-Martin, de Cominar, et le 3111, Saint-Martin, de Bentall Kennedy », soutient M. Gagnon.

Autre exemple, on a commencé la construction d’un nouvel immeuble à l’ouest du 3131, Saint-Martin, près du Walmart. L’ immeuble de bureaux de 80 000 pi2 et 6 étages accueillera BMO qui y regroupera ses activités lavalloises.

Ces immeubles sont tous situés à proximité du Centropolis qui, avec son offre variée dans le domaine de la restauration et du divertissement, plaît aux locataires.

« On assiste à un déplacement du cœur du quartier des affaires », soutient M. Gagnon. Depuis la fin des années 80, il se trouvait autour du Carrefour Laval, il est en train de migrer vers le Centropolis.

Ne reste plus qu’à attendre le genre d’accueil que recevront les bureaux d’Espace Montmorency.

SOURCE : LAPRESSE.

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